普胜达征地拆迁高级顾问胡啸律师简谈“农村违

最近，房屋所在的区域开始了动员拆迁，相关的工作证载紧锣密鼓的进行中。突然有一天她发现，自己家门口被区综合执法部门贴上了《违建认定书》，称：因房屋没有取得“规划许可证”，违反了《城乡规划法》。限期7日内自行拆除房屋。否则行政机关将强制拆除房屋。

自家住了30年的老宅子，怎么突然一夜之间就变成了“违建”了？吴女士百思不得其解，为此，她找到了我们，希望寻求法律帮助。所以今天，我们就请到了北京普胜达律师事务所征地拆迁团队的高级顾问胡啸律师帮我们就本案进行分析。

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胡啸律师指出：“违建”，是广大农村朋友经常遇到的一个问题：农村房屋可能因为没有取得规划审批，而被有关部门认定为违建。尤其在征收中，这种现象更为常见。然而，这些“违建认定”到底是否都有理有据呢？其实未必。规划问题，其实是一个相当复杂的问题。

根据我国《城乡规划法》，2008年之后，在乡村建设区域内建设的，需要预先取得“乡村建设规划许可”（简称“规划许可”）。否则，根据《城乡规划法》第六十五条的规定：未取得《乡村建设规划许可证》的，乡镇政府有权拆除房屋。

但是实践中，存在大量2008年之后建房、且没有取得规划审批的情况。在这种情况下，房屋是否构成违建呢？虽然这具体取决于各省自己的规定。但是总的来说，根据《城乡规划法》相关条款以及行政法的“比例原则”的要求，认定违建，不仅仅要看是否有进行审批，还要看是否实质上违反了村庄规划的要求。不能仅凭“没有取得审批”这一点而强拆房屋。事实上，2008年之后农村建房未进行规划审批的现象普遍存在。正是因为考虑到这种情况，国家在实施农村不动产确权登记补办的过程中，对于房屋“未取得乡村规划许可审批”情况，进行了非常宽松的规定。根据自然资源部〔2020〕第84号文的规定，只要宅基地合法，如果本省没有特殊规定，只要在村里公告15天无异议或者异议不成立，经乡（镇）人民政府审核后，就可取得合法有效的不动产登记证书。

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综上，实践中大量存在的仅凭“没有取得规划许可审批”就宣告农民的合法房屋为违建，是不符合法律原则和法律规定的。

回到吴女士案例中，由于吴女士房屋在乡村规划区，因此其在1987年建房时不需要办理乡村规划许可审批手续。同时，对于2009年加盖的部分，区综合执法局不能证明其实质违反了当时的村庄规划，因此，本案做出《违建认定书》限期要求拆除房屋的行为依据不足。最终，广州市铁路运输法院于近日判决撤销了区综合执法局的《违建认定书》，吴女士的合法权益得以免于遭受侵害。

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“违建不是你想认，想认就能认”。判断房屋是否属于违建，要综合考量房屋所在区域的规划性质、有无相关的规划要求等各项问题。此外，还需要考虑占地的合法性。原理说说容易，但每一个案件案情都千变万化、各不相同。考虑到这一问题的复杂性，律师建议您在面对类似情况时，能邀请律师为您保驾护航，以便在最大程度上保护您的合法权益，免于遭受损害。